Compra e venda de imóveis em Portugal (cidadãos europeus)

Uma das opções para a aquisição de imóvel, é o financiamento bancário. Esta solução trata-se de um empréstimo hipotecário que pode ser realizado em diversas instituições de crédito (ex. bancos). O Banco de Portugal disponibiliza uma página que ajuda a comparar a melhor opção dada pelas instituições de crédito.

Definição do preço e avaliação do imóvel

Em Portugal, o valor do imóvel é definido pelo vendedor. Caso seja necessário, poderá ser pedida uma avaliação a um especialista ou consultor imobiliário.  Na compra, com recurso ao crédito, esta avaliação é normalmente efetuada pela entidade bancária como condicionante para a obtenção de empréstimo.

Poderá obter consultoria profissional de um agente imobiliário, contabilista e advogado para a compra ou venda do imóvel.
O profissional pode dar-lhe apoio técnico e jurídico para as especificidades do mercado português. Nesse sentido, pode consultar as listas de:

• consultoria e intermediação imobiliária no portal do IMPIC
• contabilistas certificados no portal da Ordem dos Contabilistas Certificados
• Advogados no portal da Ordem dos Advogados

O NIF é um número apenas de carácter fiscal e aduaneiro, que pode ser solicitado por qualquer cidadão, em qualquer momento para obrigatoriamente estar sujeito ao pagamento de impostos na compra ou venda de um imóvel.

Tem de pedir o NIF à Autoridade Tributária e Aduaneira.

Para iniciar o processo de compra do imóvel, é preciso ter em atenção se toda a documentação legal está válida. É importante verificar os seguintes documentos:

• Caderneta Predial - Documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira onde constam os dados do imóvel
• Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor -  Documento emitido pela Conservatória do Registo Predial que contém informação sobre a localização e composição do imóvel e dos titulares
• Licença de Utilização – documento emitido pela Câmara correspondente à sua localização, que indica se está inspecionado e de acordo com a legislação em vigor
• Certificado energético - Documento emitido pela Agência Nacional de Energia, que indica a eficácia energética da propriedade
• Ficha técnica de habitação – Documento que indica principais caraterísticas técnicas e funcionais do imóvel
• Declaração de não dívida ao condomínio – este documento garante que não existem dívidas ao condomínio

No processo de compra de um imóvel, poderá assinar um contrato de promessa compra e venda, contudo não é obrigatório. Trata-se de um documento, devidamente autenticado pelo vendedor e comprador, que estipula os direitos e deveres das partes envolvidas. Deve possuir os seguintes detalhes:

• nome completo, estado civil, nº de identificação civil, nº de identificação fiscal e morada;
• Dados do imóvel;
• Dados sobre encargos ou ónus do imóvel;
• Preço da compra, venda e forma de pagamento;
• valor dado a título de sinal;
• Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;
• Informação das sanções caso o contrato promessa de compra e venda não seja cumprido.

A compra de um imóvel acarreta obrigatoriamente a adesão a um seguro que cubra o risco de incêndio, inundações, roubo e outros danos, e caso abranja, que dê continuidade às restantes partes comuns a outros. Nesta situação, no pagamento do valor mensal de condomínio, poderá estar inserido o valor deste seguro.

No caso da compra através de financiamento por crédito habitação, as entidades financeiras requerem um seguro de vida e um seguro multirriscos. O imóvel é utilizado como garantia de empréstimo.  

É importante salientar que, para a contratação dos seguros, aconselhamos que pondere:

• As coberturas;
• As exclusões;
• As franquias (caso existam);
• O capital seguro;
• O valor do prémio.

Ser proprietário, comprar ou vender um imóvel envolve custos, em que a componente fiscal é relevante para o que se pretende fazer.

Impostos a pagar na compra do imóvel

1. Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), é calculado sobre o valor da escritura ou o valor tributário do imóvel, incidindo sobre o mais elevado dos dois e depende da localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas da Madeira ou Açores), do seu destino, ou seja, para habitação própria e permanente ou para habitação secundária, e a afetação (para habitação, comércio, etc…). Existem casos específicos de isenção de pagamento de IMT previstos na lei.
2. Imposto do Selo (IS), é um imposto que recai em todos os atos e contratos (escritura e caso exista crédito de habitação). Na compra do imóvel incide na aplicação de uma taxa de 0,8% sobre o maior dos valores de: valor da aquisição ou valor patrimonial tributário, devendo ser pago pelo comprador antes da celebração do contrato de compra e venda;
3. Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), aplica-se no valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos. Cada município tem liberdade para aplicar o valor da taxa que entende. (existem casos específicos de isenção de pagamento de IMI previstos na lei).
4. IRS, incide caso a compra do imóvel aconteça com dinheiro proveniente da venda de um outro imovel, e essa transição tenha gerado mais-valias.

Isenção de pagamento de impostos na compra de imóveis

Existem casos de isenção de pagamento de impostos, previamente estabelecidos na lei, na compra de um imóvel. Consulte os casos em que sucede:

• Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT);
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Impostos a pagar na venda do imóvel

Na situação de venda de um imóvel, terá sempre de comunicar à Autoridade Tributária, e caso exista diferença positiva entre o valor de compra e o de venda dessa propriedade, gera mais-valias, que efetivamente serão tributadas.

Isenção de pagamento de mais-valias

Na venda do imóvel existem casos isentos do pagamento de mais-valias: no caso da compra tiver ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989;
se utilizar o valor da venda, na compra de uma habitação própria permanente num prazo máximo de 36 meses;
No caso de empréstimo, se utilizar o valor da venda para liquidar a respectiva dívida, durante um período transitório de 5 anos e que o vendedor não seja proprietário de outro imovel habitacional.

Consulte mais informação no portal da Autoridade Tributária sobre mais-valias.

Escritura do imóvel

A escritura da casa é a celebração de um contrato que oficializa que o comprador passa a ser legalmente o proprietário do imóvel, através de efetuadas em Cartórios Notariais, em advogados, no Balcão único na Conservatória ou em balcões do serviço Casa Pronta, ou por documento particular autenticado, que posteriormente é comunicado legalmente.

A documentação que é necessária é a seguinte:

• Documentos de identificação civil e identificação fiscal dos intervenientes;
• Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
• Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
• Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
• Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
• Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se de 1ª transmissão);
• Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
• Comprovativo de pagamento do IMT;
• Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
• Declarações de Exercício do Direito de Preferência (caso existam);
• Certidão Toponímica (caso exista);
• Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (caso exista);
• Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
• Declaração de liquidação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da Escritura

Para a celebração do contrato, existem custos com impostos públicos associados a este serviço:

• Imposto do selo sobre a transação: 0,8%

• Imposto do selo sobre o crédito ( caso exista e acima de 5 mil euros): 0,6%

• Registo da escritura, a ser feito em advogados, Balcão único na Conservatória ou balcões do serviço Casa Pronta, ou ainda em Notário privado ou público ou privado
• Pagamento do IMT, ou seja, conforme podemos observar no quadro abaixo, o valor a pagar é  o valor de escritura ou valor patrimonial tributário x taxa a aplicar – o valor a abater:

Depois de realizada a escritura pública, o registo da aquisição deve ser apresentado na Conservatória do Registo Predial.

Casa Pronta

O serviço Casa Pronta permite tratar de vários assuntos relacionados com a aquisição e registo de um imóvel, num só momento e num só balcão. Assim, quando procede à compra ou venda do imóvel, pagar impostos, realizar registos, entre outros, pode fazer todas as operações neste serviço.